才開張兩年就歇了

　　2004年7月，李先生在珠江路某商鋪賣場項目購買了一套產(chǎn)權(quán)式商鋪，當時該項目的開發(fā)商向李先生承諾，準備委托國內(nèi)某知名賣場經(jīng)營公司來經(jīng)營運作，以避免賣場分割銷售以后商鋪各自為政，造成經(jīng)營格局混亂現(xiàn)象。而除了嚴格選擇經(jīng)營公司外，開發(fā)商還將留下20％的鋪位給自己經(jīng)營，把自己的利益與中小投資者的利益"捆綁"起來。

　　2005年，該商鋪賣場正式營業(yè)。而李先生也在該賣場的B座做起了經(jīng)營。在隨后的兩年時間內(nèi)，該賣場主營業(yè)務(wù)的經(jīng)營狀況相對于周邊賣場一直較為清淡。

　　2007年7月，該賣場主營業(yè)務(wù)的經(jīng)營狀況仍舊低迷。經(jīng)營公司突然告知李先生：由于賣場主營業(yè)務(wù)經(jīng)營狀況不佳，導致該公司持續(xù)虧損，為減小管理成本，決定賣場B座二樓停止營業(yè)，所有經(jīng)營戶搬至B座一樓或A座經(jīng)營。得知這一決定后，李先生向經(jīng)營公司提出異議，經(jīng)營公司表示可以讓李先生繼續(xù)留在原處經(jīng)營，但這對李先生來說根本毫無意義。李先生找到開發(fā)商，開發(fā)商則表示商鋪已向李先生交付，賣場已委托經(jīng)營公司管理，因此愛莫能助，希望李先生能與經(jīng)營公司妥善解決此事，一氣之下，李先生歇業(yè)回家。

　　產(chǎn)權(quán)式商鋪通常是指在大的商業(yè)用房內(nèi)分割成小塊，之間無隔離，不劃分實際區(qū)域，產(chǎn)權(quán)登記在投資者名下出售的物業(yè)。一般而言，產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售模式主要有兩種，一種是"售后包租"式，即開發(fā)商向投資者承諾，對其所購買的產(chǎn)權(quán)式商鋪由開發(fā)商承租或者代為出租并支付固定年回報，而開發(fā)商所宣傳的年回報率一般在8%以上；另一種則是"一次性返利"式，開發(fā)商與投資者簽約后，即將三年、五年的租金利潤一次性返還給投資人。

　　開發(fā)商利潤豐，業(yè)主難收益

　　近年來，在北京、上海、深圳、廣州、南京等地，一批產(chǎn)權(quán)式商鋪項目中部分開發(fā)商從中獲取了豐厚的利潤，但是，投資產(chǎn)權(quán)式商鋪的投資者的投資回報卻差強人意，因此，南京市房產(chǎn)管理局也于去年停止辦理了產(chǎn)權(quán)式商鋪的預(yù)售許可，禁止了南京地區(qū)產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售。但目前市場上仍有一些打產(chǎn)權(quán)式商鋪擦邊球的項目，需要投資者提高警惕。

　　通過李先生購買產(chǎn)權(quán)式商鋪的遭遇我們可以發(fā)現(xiàn)，雖然開發(fā)商在推廣其商鋪賣場時曾承諾由經(jīng)營公司來負責整個賣場的管理運作，并且還將留下20％的鋪位給自己經(jīng)營，并宣稱這是將自己的利益與中小投資者的利益"捆綁"起來，而后開發(fā)商也的確是這樣操作的，但是這種經(jīng)營模式還是沒有能夠保證業(yè)主所購買的商鋪產(chǎn)生效益。

　　究其原因，我們認為，與住宅和門面房不同，產(chǎn)權(quán)式商鋪在沒有經(jīng)營起來之前，本身是沒有價值的。對投資者而言，如果投資一套住宅，即使貶值，也可以用來居住、降價處理，不至于沒有任何用處，由于住宅的使用價值不會為零，其房產(chǎn)價值也就不會是零，但在一個沒有經(jīng)營起來的商場大廳里，一個僅幾平方米的空間是很難有其他用途的，就像上面這位李先生向經(jīng)營公司提出異議時，經(jīng)營公司很"大方"地表示可以讓李先生繼續(xù)留原處經(jīng)營，但這對李先生來說不會產(chǎn)生任何效益，因此沒有任何意義。

　　另一方面，開發(fā)商雖然也留下了20％的鋪位給自己經(jīng)營，但因為開發(fā)商自留商鋪面積足夠大，能夠?qū)⑵湔w出租，因此能夠產(chǎn)生規(guī)模效益，所以開發(fā)商的利益與中小投資者的利益并沒有實現(xiàn)"捆綁"，相反有著本質(zhì)的區(qū)別。

　　風險過大，投資千萬要慎重

　　不難看出，相對于住宅和門面房，產(chǎn)權(quán)式商鋪對于中小投資者的投資風險要遠遠大于前兩者，而且其中很多都是中小投資者們無法預(yù)料、無法掌控、無法規(guī)避的風險，包括整個項目的市場定位、主營業(yè)務(wù)的市場前景、周邊的商業(yè)環(huán)境乃至于整個城市的商業(yè)規(guī)劃等等。

　　相反，對于開發(fā)商而言，投資產(chǎn)權(quán)式商鋪項目其回報是豐厚的，而成本相對于開發(fā)住宅或商業(yè)用房項目則是低廉的。譬如，產(chǎn)權(quán)式商鋪對于公共配套設(shè)施的要求低于住宅或商業(yè)用房項目，其建設(shè)周期也短于住宅或商業(yè)用房項目，甚至某些不良開發(fā)商在建設(shè)產(chǎn)權(quán)式商鋪項目時會"偷工減料"，因為產(chǎn)權(quán)式商鋪的交付難度遠遠低于住宅或商業(yè)用房，對于開發(fā)商而言，只要做好推廣，產(chǎn)權(quán)式商鋪項目就能實現(xiàn)資金的快速回籠，獲取巨額利潤。

　　正是由于上述因素的存在，導致很多開發(fā)商在推廣產(chǎn)權(quán)式商鋪項目時往往采取突出、夸大投資回報率等種種宣傳方式加以炒作，從而引誘眾多中小投資者出資購買，待獲取足夠利潤后即一走了之，而由于這種不負責任的處理方式，導致近年來很多產(chǎn)權(quán)式商鋪項目運營失敗。所以，南京市房產(chǎn)管理局也于去年停止辦理了產(chǎn)權(quán)式商鋪的預(yù)售許可，禁止了南京地區(qū)產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售。

　　因此，現(xiàn)階段對于中小投資者而言，投資的產(chǎn)權(quán)式商鋪項目應(yīng)尤為慎重，以避免不必要的損失。