從長遠(yuǎn)投資來講，長沙商業(yè)地產(chǎn)的潛力還很巨大，包括一些新的社區(qū)商鋪，關(guān)鍵在于發(fā)現(xiàn)。
　　
　　——長沙·廣州服飾城總經(jīng)理朱文軍
　　
　　上海、北京都有上百個(gè)地鐵口，大部分地方?jīng)]有什么商業(yè)氣氛，就是一個(gè)通行的站口而已，所以不要太多迷信地鐵效應(yīng)。
　　
　　投資商鋪一定不能看短期利益。不能光看租金，很多商業(yè)地產(chǎn)空在那里實(shí)現(xiàn)了增值，這也是賺錢。
　　
　　——岳麓現(xiàn)代城營銷總監(jiān)陶繼鍛
　　
　　靠近交通樞紐的商鋪，本身回報(bào)相對(duì)更有保證。投資專業(yè)市場，建議找一些有實(shí)力的開發(fā)商，相對(duì)收益有保證一些。
　　
　　——搜門面網(wǎng)CEO邵宣
　　
　　過于看重短期利益不是好事情
　　
　　瀟湘晨報(bào)：前幾天幾個(gè)業(yè)內(nèi)朋友聊天，大家都在談，長沙地產(chǎn)業(yè)這幾年發(fā)展迅速，而商業(yè)地產(chǎn)似乎沒什么進(jìn)步，十年前是去平和堂，今天還是這樣。包括做商業(yè)地產(chǎn)的人，整體上很低調(diào)。
　　
　　陶繼鍛：我個(gè)人覺得，長沙商業(yè)地產(chǎn)這十多年甚至是有些倒退。最火是在2004年。那時(shí)候的商業(yè)地產(chǎn)可謂百花齊放，電腦城、步行街、各類大市場等。和沿海相比，長沙本身商貿(mào)業(yè)還不算發(fā)達(dá)，本土投資者對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資信心是偏弱。前些年，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有一些失敗的案例，對(duì)投資者信心影響很大。但從資本上來講更容易讓他們記住的往往是失敗案例，盡管有些項(xiàng)目的失敗更多是因?yàn)槭姓?guī)劃原因。
　　
　　另外，本地投資者往往太在乎短期投入產(chǎn)出，比方說，他們重租金收益，而有意無意地忽視資產(chǎn)增值。事實(shí)上，后者才是回報(bào)更大的地方。比方說，五一商圈附近有一個(gè)當(dāng)年失敗的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。其實(shí)那些投資人還是很賺的，當(dāng)年1萬多元/平方米的商鋪，現(xiàn)在漲到了什么價(jià)？在國外，一般商鋪年租金回報(bào)率達(dá)到3%—5%就了不得了，但是在長沙，如果你告訴投資人回報(bào)率是3%—5%，那他們都不會(huì)理你。
　　
　　朱文軍：長沙商業(yè)地產(chǎn)，給我感覺是氛圍還是比較弱。我們接觸那些投資者就是租戶，他們的投資理念跟廣州比要相差十年。當(dāng)然換個(gè)角度來說，這也正是我們的機(jī)會(huì)。長沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間比較大。投資人對(duì)于回報(bào)的判斷，的確存在追求短期利益問題。還有，我感覺這邊的投資者和廣東相比，資源和承受能力也還有點(diǎn)問題。有很多商場，它賣得很火爆，租得很火爆，但并不代表后期運(yùn)營也會(huì)很火爆。其實(shí)，短視不僅是投資者，一些房地產(chǎn)老板也在看短期的東西，忽視運(yùn)營給物業(yè)帶來的增值價(jià)值。事實(shí)上，運(yùn)營很重要，通過好的運(yùn)營甚至可以把你的投資增值到幾倍、十幾倍。很多人沒有看到，也缺乏這個(gè)。
　　
　　地鐵僅是“添花”而非“送炭”
　　
　　瀟湘晨報(bào)：長沙地鐵要起來了，感覺是處于商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分爆發(fā)式發(fā)展的前夜。陶總覺得呢？
　　
　　陶繼鍛：現(xiàn)在地鐵概念炒得很多，但是說實(shí)話我覺得地鐵作用并沒那么夸張。比方說火車站，現(xiàn)在火車站的商業(yè)價(jià)值削弱很多，因?yàn)楝F(xiàn)在車太快，停留時(shí)間就短，有效人流不夠。武廣就是一個(gè)快車，我們要看到，人在那邊停留時(shí)間也不會(huì)大。對(duì)于市中心地鐵站來說，能增加商業(yè)人流和購物的便捷性，是錦上添花，但是很偏遠(yuǎn)的地鐵口，我看對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來說不會(huì)是雪中送炭。很多地鐵站，來往的人也就是過客。
　　
　　朱文軍：我們這里這么大的商場，有沃爾瑪，但是離地鐵口很遠(yuǎn)，而且也沒有直接的公交車站連接起來。如何讓市中心的人出來買東西？地鐵這樣的交通系統(tǒng)一定要與商圈發(fā)展高度配套，希望政府規(guī)劃更到位一些。地鐵更大的意義在于住宅拉動(dòng)，對(duì)于上下班人來說，出行方便太多了。
　　
　　瀟湘晨報(bào)：但是現(xiàn)在長沙人投資商鋪都看地鐵，還有武廣高鐵？
　　
　　陶繼鍛：我堅(jiān)持我的觀點(diǎn)。上海、北京都有上百個(gè)地鐵口，大部分地方?jīng)]有什么商業(yè)氣氛，就是一個(gè)通行的站口而已，所以不能迷信。
　　
　　朱文軍：武廣高鐵的商業(yè)價(jià)值要細(xì)分。要做連接武漢和廣州的商業(yè)周轉(zhuǎn)物流中心，比方說服裝、皮具等批發(fā)，同時(shí)要推進(jìn)沿海相關(guān)產(chǎn)業(yè)向這一區(qū)域的轉(zhuǎn)移，要契合這個(gè)大趨勢。它不太可能是小區(qū)域的最核心商圈。做大路貨，那就死定了。
　　
　　邵宣：地鐵對(duì)于長沙的商業(yè)地產(chǎn)效應(yīng)很明顯。年初我們做了一個(gè)調(diào)查，香樟路直通武廣長沙站，沿街一些商鋪?zhàn)饨鹱罡呱险{(diào)了40%，轉(zhuǎn)讓費(fèi)基本上翻一番。我們要用發(fā)展眼光來看，地鐵和高鐵的客流，對(duì)于商業(yè)還是很有作用的。
　　
　　瀟湘晨報(bào)：那長沙商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)在哪里？
　　
　　朱文軍：廣州的商業(yè)已經(jīng)細(xì)分成服裝、鞋帽、化妝品等不同的專業(yè)市場，消費(fèi)人群也隨之就分離，整個(gè)城市的商業(yè)不斷裂變。這種變化和現(xiàn)代人的快捷生活節(jié)奏相吻合。長沙商業(yè)市場的細(xì)分還不夠明顯。這就是機(jī)會(huì)。
　　
　　邵宣：商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)過程。在住宅發(fā)展到一定程度的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)是水到渠成的事情。長沙不缺投資客，只是現(xiàn)在投資客膽小了。賺錢是一種示范效應(yīng)。
　　
　　瀟湘晨報(bào)：長沙給人的感覺，是市中心賣得好，但是朱總和陶總兩位的項(xiàng)目一個(gè)在東邊，一個(gè)在西邊，和市中心的項(xiàng)目比，是不是覺得做起來感覺困難一些？
　　
　　陶繼鍛：每個(gè)城市都有一個(gè)核心商圈。長沙可以下這么一個(gè)結(jié)論，盡管城市版圖擴(kuò)大、商圈發(fā)展會(huì)泛化，但任何一個(gè)地方再發(fā)展也不可能取代五一商圈。因?yàn)橐唤瓋砂兜脑?，河西未來將是個(gè)大的“城中城”的概念。河西的商圈將逐步完善成獨(dú)立體系。在這個(gè)意義上，河西的潛力還很大。我覺得大河西商業(yè)建設(shè)，還是應(yīng)該以溁灣鎮(zhèn)為中心，形成擴(kuò)散效應(yīng)，而不能一開始就是到處開花，太散。
　　
　　朱文軍：商圈開始細(xì)分就是我們的機(jī)會(huì)。比方說，在我們那邊，可能逐步形成一個(gè)服飾產(chǎn)業(yè)市場群，慢慢帶動(dòng)出一個(gè)專業(yè)商圈。當(dāng)然，這需要政府的規(guī)劃支持力度。政府要意識(shí)到，商業(yè)項(xiàng)目帶動(dòng)作用的重要性。有了商業(yè)，居住、餐飲、購物等消費(fèi)都起來了，當(dāng)然給政府貢獻(xiàn)的稅收就多了。廣州的天河就是這么起來的。
　　
　　陶繼鍛：我認(rèn)為這叫共生的概念。一個(gè)龍頭商業(yè)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈條非常長。我也覺得，一個(gè)商圈的成長和壯大，政府有很大的責(zé)任在里面，很重要。
　　
　　專業(yè)市場要多看后期運(yùn)營力度
　　
　　瀟湘晨報(bào)：能否給投資人一些建議。投資武廣新城好，還是投資河西好？
　　
　　邵宣：目前肯定想投資商鋪的人有不少。當(dāng)然，建議大家仍然是要看地段，首選街鋪?，F(xiàn)在長沙地鐵口商鋪、武廣新城商鋪非常受歡迎?？傮w來說，靠近交通樞紐的商鋪，本身回報(bào)還是相對(duì)更有保證一些。投資專業(yè)市場，我的建議是找一些有實(shí)力的開發(fā)商。實(shí)力開發(fā)商和專業(yè)運(yùn)營商做的專業(yè)市場，相對(duì)收益有保證一些。我們感覺，有一些商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商只顧前期把錢收到口袋里面，對(duì)后期運(yùn)營投入不夠。
　　
　　陶繼鍛：把錢收回來就不管你的死活了。這也是大家對(duì)專業(yè)市場商鋪投資很謹(jǐn)慎的原因。我們有自己的運(yùn)營規(guī)劃，團(tuán)隊(duì)是自己組建的。這就是說，后期運(yùn)營成功要的資金，開發(fā)商都會(huì)負(fù)責(zé)到底。因此穩(wěn)定性要強(qiáng)一點(diǎn)。當(dāng)然，請些什么人來做很重要，一定要是專業(yè)人才。
　　
　　朱文軍：很多市場運(yùn)營商因?yàn)槿鄙偕虡I(yè)人才走很多彎路。商業(yè)地產(chǎn)不僅是招商、招租完成就了事了，后期運(yùn)營成功很重要，要有長期做戰(zhàn)準(zhǔn)備。
　　
　　陶繼鍛：投資商鋪一定不能看短期利益。不能光看租金，很多商業(yè)地產(chǎn)空在那里實(shí)現(xiàn)了增值，這也是賺錢。長沙消費(fèi)者更在乎現(xiàn)實(shí)的利益。越是成熟地段，價(jià)格越高，也會(huì)買。但是，成熟商圈好碼頭基本上都沒了，即使有價(jià)格也高得嚇人，一些潛力碼頭來說，投入產(chǎn)出比更高。
　　
　　朱文軍：要看眼光。老到一起爭這個(gè)蛋糕就不可以。從長遠(yuǎn)投資來講，長沙的潛力還很巨大，包括一些新的社區(qū)商鋪，關(guān)鍵在于發(fā)現(xiàn)。
　　
　　注：本文嘉賓說法不代表本報(bào)觀點(diǎn)。
　　
　　
　　[來源：瀟湘晨報(bào)]
　　[作者：邵中兵]
　　[編輯：大威]