[導(dǎo)讀] 某選址大師所言：“一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成功與否，在選定了地點(diǎn)的那一刻就已經(jīng)注定，地點(diǎn)選得好，該項(xiàng)目就成功了80％；反之，我們只有20的把握”。

某選址大師所言：“一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成功與否，在選定了地點(diǎn)的那一刻就已經(jīng)注定，地點(diǎn)選得好，該項(xiàng)目就成功了80％；反之，我們只有20%的把握”。商業(yè)地產(chǎn)是局限的，是特殊的。它們很難用后天的努力去彌補(bǔ)太多的先天不足，這是商業(yè)地產(chǎn)的特性。所以說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)是賭注、是挑戰(zhàn)，更是機(jī)遇。我們將在近期與商業(yè)地產(chǎn)投資人士共同探討商業(yè)地產(chǎn)的選址策略，共同挑戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的精髓。

“地段、地段、還是地段”――這句話太適合不過(guò)商業(yè)地產(chǎn)了，商業(yè)地產(chǎn)的選址直接影響到經(jīng)營(yíng)者的利益，也側(cè)面影響到了商業(yè)地產(chǎn)投資者的收租利益，所以說(shuō)好的商業(yè)地產(chǎn)一鋪養(yǎng)幾代，不好的商業(yè)地產(chǎn)一鋪悔一代，絲毫不為過(guò)。

大型綜合購(gòu)物中心投資存在很大的風(fēng)險(xiǎn)性，其對(duì)于區(qū)位的選擇、業(yè)態(tài)的選擇要求很高，很多投資者不愿觸及這個(gè)燙手的商業(yè)地產(chǎn)形式。大型綜合購(gòu)物中心基本可分為整租和整售模式；分租、分售，整體管理經(jīng)營(yíng)模式。

投資大型綜合購(gòu)物中心選址分析：

全面充分考核

城市經(jīng)濟(jì)狀況

全面了解城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境。從總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶(hù)數(shù)、收入水平、消費(fèi)水平，GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況，城鄉(xiāng)居民人均支配收入等考察指標(biāo)去了解城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境。盡可能的熟悉城市政策環(huán)境及城市商業(yè)規(guī)劃。

充分考慮周?chē)倘?。要明確該購(gòu)物中心的商圈范圍，了解商圈人口分布狀況及生活結(jié)構(gòu)。投資者應(yīng)重點(diǎn)考慮因素：一、人口數(shù)量及特點(diǎn)；二、城市建設(shè)成熟程度；三、周邊配套設(shè)施狀況；四、商業(yè)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

大型綜合購(gòu)物中心位置選擇要素

道路類(lèi)別是位置選擇第一要素。它直接影響消費(fèi)行為。道路依用途可分為交通樞紐、連接通道、商業(yè)干道。像泉城路就是濟(jì)南最核心的商業(yè)干道。

客流進(jìn)入的方便度。除了道路類(lèi)別外，還要考慮的是否道路中有障礙物，比如交通隔欄等，障礙物會(huì)減少顧客的興趣。周邊環(huán)境和目前的商業(yè)設(shè)施。同業(yè)經(jīng)營(yíng)雖然會(huì)使投資的新項(xiàng)目面臨強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)，但也能形成集合效應(yīng)，業(yè)態(tài)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的互補(bǔ)同樣關(guān)鍵。

建筑能見(jiàn)度和日照情況。商業(yè)建筑能否容易被顧客找到，及商業(yè)的能見(jiàn)度是一個(gè)非常關(guān)鍵的要素。

日照情況對(duì)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)非常關(guān)鍵。在濟(jì)南選址時(shí)，夏天的周末，許多消費(fèi)者選擇在商場(chǎng)購(gòu)物躲避酷熱，西曬的商業(yè)店鋪往往冷冷清清，相反方向的則會(huì)門(mén)庭若市。

大型購(gòu)物中心商圈的人口類(lèi)別考察

購(gòu)物中心在其特定的商圈范圍內(nèi)服務(wù)的對(duì)象，顧客來(lái)源基本分為三部分：居住人口，居住在項(xiàng)目附近的常住人口，這部分人口具有一定的地域性，是核心商圈的基本顧客來(lái)源。工作人口，工作地點(diǎn)在附近的人口，這些人有不少會(huì)形成購(gòu)物、休閑的習(xí)慣，他們是次級(jí)商圈中基本顧客的主要來(lái)源。一般來(lái)說(shuō)，在購(gòu)物中心附近工作的人口越多，商圈規(guī)模相對(duì)越大，潛在的客戶(hù)質(zhì)量就多，對(duì)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)越有利。流動(dòng)人口，主要在交通要道、商業(yè)繁華地區(qū)、公共活動(dòng)場(chǎng)所過(guò)往的人口。這些流動(dòng)人口是構(gòu)成邊緣商圈內(nèi)顧客的基礎(chǔ)，一個(gè)地區(qū)的流動(dòng)人口越多，在這一地區(qū)經(jīng)營(yíng)的購(gòu)物中心可以捕獲的潛在顧客就越多。

大型購(gòu)物中心的四大區(qū)位原則

第一原則：最短時(shí)間原則。購(gòu)物中心應(yīng)當(dāng)位于人流集散最方便的區(qū)位。傳統(tǒng)商業(yè)建筑都混雜在居民區(qū)中間，但隨著交通改善，購(gòu)物者的活動(dòng)范圍大大增加，因此距離已經(jīng)不是決定購(gòu)物者行為的主要因素了，而更多的要考慮購(gòu)物過(guò)程所花費(fèi)的行車(chē)時(shí)間。

第二原則：區(qū)位易達(dá)性原則。用地一般分布于交通便捷、易達(dá)性好的位置。易達(dá)性取決于交通工具和道路狀況。

第三原則：聚集原則。商業(yè)活動(dòng)都具有集聚效應(yīng)，集中布置能夠相互促進(jìn)，以提高整體吸引力。城市人流、物流和城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的焦點(diǎn)常常成為優(yōu)先選擇的地點(diǎn)。

第四原則：接近購(gòu)買(mǎi)力原則。指商業(yè)用地要接近人口稠密區(qū)，又要接近高收入或高消費(fèi)人口分布區(qū)。