在住宅市場(chǎng)價(jià)格似乎有所松動(dòng)的當(dāng)前，東莞房地產(chǎn)業(yè)態(tài)也在發(fā)生著明顯的變化。一方面，眾多的商住樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商放緩住宅樓盤(pán)建設(shè)節(jié)奏;另一方面，大型綜合商業(yè)體項(xiàng)目接連立項(xiàng)，土地高價(jià)拍賣(mài)成為目前的一大風(fēng)景。

　　今年截至目前，位于鴻福橋一端的萬(wàn)江壩頭商住地以接近9億元的總價(jià)成交。就在半個(gè)月以前，寸土寸金的現(xiàn)會(huì)展中心地址已經(jīng)被北京王府井百貨拿下，而在虎門(mén)、常平、厚街等鎮(zhèn)街，大宗土地交易相繼傳出消息。記者了解到，這些土地的用途與以往有所不同，即都是打造綜合商業(yè)體或者大型百貨賣(mài)場(chǎng)。

　　萬(wàn)江將首建高層商業(yè)體

　　日前，位于鴻福橋北端，與東莞人氣最旺的鴻福商圈一橋之隔的萬(wàn)江壩頭商住地2014WG020成功出讓。有著新加坡投資背景的首鑄(廣東)集團(tuán)，以底價(jià)89478萬(wàn)元購(gòu)得此地。國(guó)土部門(mén)的公告顯示，壩頭商住地面積為37104㎡，容積率高達(dá)9.1。

　　由于這幅地塊地理位置極為優(yōu)越，距離鴻福商圈僅僅隔了一條鴻福橋，緊鄰運(yùn)河，處于萬(wàn)江和南城幾大成熟社區(qū)之間，附近有宏遠(yuǎn)大社區(qū)、金地外灘8號(hào)以及玉蘭大劇院、東莞圖書(shū)館等。同時(shí)地塊背靠東江水道，被業(yè)界人士稱(chēng)為“未來(lái)萬(wàn)江商業(yè)發(fā)展的橋頭堡”。

　　據(jù)悉，根據(jù)規(guī)劃，首鑄(廣東)集團(tuán)競(jìng)得該宗地塊后，將其打造成為南城與萬(wàn)江交界處的地標(biāo)建筑，建筑須高于220米，用于商業(yè)、辦公。由此可見(jiàn)，該地塊未來(lái)幾年之內(nèi)，將會(huì)有一棟超高層寫(xiě)字樓拔地而起。

　　盡管是以底價(jià)成交，但是將近9億元的價(jià)格，依然可見(jiàn)萬(wàn)江區(qū)域在商業(yè)用地方面已經(jīng)得到大型企業(yè)的認(rèn)可。實(shí)際上，四大城區(qū)除了萬(wàn)江之外，其他三城區(qū)已經(jīng)很難騰出像樣的地塊作為大型商業(yè)綜合地產(chǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

　　由于地理位置的價(jià)值所在，萬(wàn)江壩頭商住地將是一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，在大體上與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有著相似之處。根據(jù)規(guī)劃，該地塊附近有輕軌站點(diǎn)，若設(shè)置地下商業(yè)，還需預(yù)留接口與軌道站點(diǎn)進(jìn)行無(wú)縫連接。

　　鄰近的一小區(qū)高層管理人員袁飛告訴記者，這個(gè)項(xiàng)目成功進(jìn)駐，將帶動(dòng)周邊所有的樓盤(pán)、商鋪?zhàn)饨鹛嵘?ldquo;一直以來(lái)，鴻福橋靠萬(wàn)江一側(cè)因?yàn)槿狈ι虡I(yè)設(shè)施，長(zhǎng)期處于單純的住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)階段，雖然與鴻福商圈一橋之隔，但是人氣、房?jī)r(jià)和未來(lái)預(yù)期依然落后一大截。”他認(rèn)為，當(dāng)南城鴻福商圈開(kāi)發(fā)結(jié)束后，項(xiàng)目向運(yùn)河北岸發(fā)展是遲早的事情，壩頭地塊的成交顯示出這一時(shí)期正式到來(lái)，而萬(wàn)江的商業(yè)地產(chǎn)地位將借此機(jī)會(huì)得到發(fā)展。

　　商住用地成新近推地大熱

　　除了上述壩頭地塊之外，位于萬(wàn)江區(qū)域還有兩宗大幅地塊待價(jià)而沽，其中編號(hào)為2014WG028的地塊占地面積為54456㎡，容積率為2.74，起步樓面地價(jià)達(dá)2587元/平方米。地塊周邊項(xiàng)目當(dāng)前洋房帶精裝修9000元/平方米左右。

　　另一宗近日推出的商住用地位于萬(wàn)江石美社區(qū)，占地面積達(dá)55368㎡，容積率為3，起步樓面地價(jià)2860元/平方米，商住面積占50%～80%，商服用地占20%～50%，地塊性質(zhì)比例更為靈活。

　　受到市場(chǎng)變化影響，今年開(kāi)年以來(lái)，東莞土地市場(chǎng)成交較為清淡。實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商的拿地積極性遠(yuǎn)不如以往那么熱烈。從今年春節(jié)后多宗土地均以底價(jià)成交來(lái)看，開(kāi)發(fā)商目前已經(jīng)以清倉(cāng)出貨為主，對(duì)于拿地大都抱以觀望態(tài)度。

　　一位不愿意透露姓名的地產(chǎn)人士坦言，對(duì)于未來(lái)幾年的價(jià)格走勢(shì)完全沒(méi)譜，誰(shuí)也不愿意在這個(gè)時(shí)候拿資金去冒險(xiǎn)。“目前的地價(jià)不便宜，到時(shí)候房?jī)r(jià)一旦大幅度下跌，很難說(shuō)有利可圖。”

　　中原地產(chǎn)、瑞峰地產(chǎn)等公司的統(tǒng)計(jì)表明，今年1~4月土地成交都比較冷清。5月剛剛開(kāi)始，情況似乎有所好轉(zhuǎn)。截至5月4日，土地市場(chǎng)掛牌出讓16宗地塊，面積合計(jì)78.77萬(wàn)㎡。其中商住用地上市7宗，面積合計(jì)34.1萬(wàn)㎡;商業(yè)用地2宗，面積合計(jì)12.32萬(wàn)㎡;工業(yè)用地7宗，面積合計(jì)32.35萬(wàn)㎡。

　　同時(shí)，萬(wàn)江、虎門(mén)、常平等鎮(zhèn)街均有較為豐富的土地資源掛牌出讓。其中，常平一宗占地規(guī)模達(dá)12萬(wàn)㎡的商住商業(yè)混合用地，起拍價(jià)為38614萬(wàn)元。有業(yè)界人士表示，該宗地塊非常適合開(kāi)發(fā)商業(yè)大賣(mài)場(chǎng)以及城市綜合體，而且常平也缺乏類(lèi)似城市升級(jí)換代的大型商業(yè)設(shè)施。未來(lái)東莞各區(qū)域，最大的商機(jī)就是城市商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)。