據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》報道，近日，國務院再出“國五條”。加上本次調(diào)控加碼，最近十年，政府已經(jīng)第九次針對住宅市場進行調(diào)控。事實上，被調(diào)控忽略的商業(yè)地產(chǎn)，增長勢頭并不遜于住宅。中國指數(shù)研究院顯示，從2008年~2012年，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加了將近40%，達7130.34萬平方米。

        英國《金融時報》引用調(diào)查數(shù)據(jù)稱，2012年中國大城市購物中心整體空置率上升，二線城市的平均空置率為10.5%，高于2011年的10.2%；一線城市空置率從2011年的7.9%增加至8.4%。然而，針對商業(yè)地產(chǎn)（僅指商鋪）的開發(fā)投資卻源源不斷地增加。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2012年商業(yè)營業(yè)用房投資額已增至9312億元，較2008年增長了1.77倍，且去年增幅超25%，投資仍有加速增長之勢。

       商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資猛增

       商業(yè)地產(chǎn)空置率過高和投資過熱問題，已是老生常談。早在中國銀監(jiān)會2011年年中工作會議上，銀監(jiān)會主席劉明康就曾公開表示，對商業(yè)地產(chǎn)和二、三線城市房地產(chǎn)風險保持“關注和警覺”。這是銀監(jiān)會首次在內(nèi)部全體會議上對商業(yè)地產(chǎn)貸款提出風險警示。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2008年~2010年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資增加了2200多億元，而2010年~2012年，相關投資增加了4600多億元。

       對于開發(fā)商熱衷于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的原因，業(yè)界觀點不一。一種說法是，住宅被限購后投資者轉為購買商業(yè)地產(chǎn)，地產(chǎn)商也因此轉為開發(fā)商鋪。另一種說法是，相比住宅，各地政府更傾向于出讓能長期獲取稅收、安排就業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)用地，導致地產(chǎn)商被迫開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。還有一種觀點認為，持續(xù)的宏觀調(diào)控讓地產(chǎn)商面臨財務壓力，開發(fā)商迫切希望改變財務結構，使企業(yè)能在市場調(diào)控的環(huán)境下依然有現(xiàn)金流，因此轉型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

       地產(chǎn)商的另類賬本

         開發(fā)商還會選擇用傳統(tǒng)的“租金游戲”來高價銷售商鋪。一些商業(yè)地產(chǎn)的營銷代理公司策劃告訴記者，他們在銷售商鋪時，會策劃商業(yè)地產(chǎn)的售后包租。他們事先會提高商鋪的預期售價，然后將售價中的一部分作為租金回報，通過商業(yè)經(jīng)營管理公司一次性或按年返回給投資者，以吸引后者高價購買。

        此前，住建部雖然出臺政策嚴禁商鋪售后包租，但由于上述政策僅涉及預售項目，并且只禁止開發(fā)商承諾售后包租，很多房地產(chǎn)項目鉆了政策的空子，自行成立或委托一家商場經(jīng)營公司以高額租金回報要約租賃商鋪，引誘購房者購買。

        這些項目承諾的租金回報遠遠超過銀行存款，很多商鋪因此熱銷，但這些商鋪所承諾的租金收入，通常要高過目標租戶承受的能力范圍。當商鋪的包租年限到期時，業(yè)主們往往發(fā)現(xiàn)，按照開發(fā)商之前承諾的租金，商鋪根本租不出去。

       政策和法規(guī)亟需完善

        對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，無論將項目賣給普通個人投資者，還是通過抵押貸款“賣”給銀行，或者通過上市融資“賣”給資本市場，套現(xiàn)能力都要比住宅強。也正是因為商業(yè)地產(chǎn)的套現(xiàn)途徑遠遠多于住宅，才引起人們的憂慮：泡沫一旦破滅，所帶來的市場震蕩和對經(jīng)濟的破壞力會遠超過住宅。

        有業(yè)內(nèi)人士呼吁，應當盡早完善針對商業(yè)地產(chǎn)的政策，并成立專門的機構來指導、規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟介紹，此前各級政府都有商業(yè)網(wǎng)點辦公室規(guī)范、指導各地商業(yè)地產(chǎn)的有序開發(fā)，但隨著這一機構的撤并，目前這一方面的工作成為空白。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一曾在去年一個地產(chǎn)論壇上提到，包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要積極引導，由國家出臺指導性的文件。

        除了需要國家出臺指導開發(fā)政策，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)行的估價方法，也有待進一步修正。與住宅和辦公相比，以經(jīng)營為目的的商鋪不僅提供場地，本身也是一種生產(chǎn)資料。即使同一商圈，不同商場的盈利能力也不相同?，F(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)評估方式，僅僅考慮了商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的價值，卻沒有考慮到它作為生產(chǎn)資料的價值。

        但事實上，商業(yè)地產(chǎn)項目的不同租金，就反映了不同盈利能力。在這樣的背景下，以周邊商場租金和售價作參照，評估同一商圈其他商場的物業(yè)價值的做法，合理性有待探討。