洶涌來襲的降價(jià)潮被政府按下暫停鍵。

　　4月23日，杭州市發(fā)改委宣布，房企涉及大幅價(jià)格調(diào)整之前，需向政府部門通報(bào)。

　　杭州當(dāng)?shù)匾晃环科筘?fù)責(zé)人稱：“具體怎么通報(bào)還不得而知，一些開發(fā)商為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，樓市的定價(jià)開始朝"車市"看齊，比如推出豪華版、精裝修版等不同裝修標(biāo)準(zhǔn)的戶型，所以很難有一個(gè)參照的標(biāo)準(zhǔn)。”

　　這座城市正飽受降價(jià)潮的影響，在過去的三個(gè)月中，商品住房成交量?jī)r(jià)齊跌。數(shù)據(jù)顯示，1~3月，杭州市區(qū)商品住房成交10112套，同比下降了37.8%。

　　危險(xiǎn)的市場(chǎng)

　　杭州市政府剛剛舉行了2014年一季度經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1~3月，杭州市區(qū)商品住房成交10112套，同比下降了37.8%。這個(gè)成交量，是2009年以來的平均水平。市區(qū)商品住房成交的均價(jià)是15388元/平方米，同比下降11.3%，僅僅高于2009年和2012年。

　　這些數(shù)據(jù)讓開發(fā)商膽戰(zhàn)心驚。不僅如此，可售房源處于歷史高位。截至3月底，市區(qū)可售商品住房76004套(其中主城區(qū)31881套)，同比增加36.2%。從面積上看，可售房源中，41.9%的是90平方米以下的房源，大部分房源在90平方米以上。

　　價(jià)格在下降，可售房源在增加，這是一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)。

　　讓杭州市相關(guān)部門更頭疼的是，杭州部分供應(yīng)量過大的板塊，價(jià)格戰(zhàn)的激烈程度，已經(jīng)打破正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則，大有“什么手段都用上”的趨勢(shì)，顯然無益于市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)及健康發(fā)展。

　　“有些板塊，降價(jià)太密集了。就跟降價(jià)比賽似的。像在一橋的橋南區(qū)域，萬科的一個(gè)樓盤剛剛想降價(jià)，世茂就降價(jià)來"截和"，然后綠城巧園也跟著降價(jià)。”一位在杭州濱江板塊有項(xiàng)目房企代表說。

　　2013年11月底，一橋南居住區(qū)內(nèi)的新盤萬科璞悅灣公布了18800元/平方米的起價(jià)，讓整個(gè)杭州樓市側(cè)目。隨后，相鄰的江景房世茂之西湖首開起價(jià)20888元/平方米。此時(shí)，與萬科璞悅灣相距不到一公里的綠城巧園也來“截和”，當(dāng)時(shí)的一批特價(jià)房，總價(jià)一口價(jià)150萬，相當(dāng)于17000~18000元/平方米。

　　“沒辦法撬動(dòng)市場(chǎng)，只要你一動(dòng)，周邊的樓盤就跟多米諾骨牌一樣，跟著降，而且主打的就是你的客群。”上述人士稱，市場(chǎng)價(jià)格越來越低，開發(fā)商定價(jià)越來越?jīng)]有底線。

　　這個(gè)市場(chǎng)有多難做呢?最新的消息是，這個(gè)板塊的一個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人稱：“璞悅灣正在醞釀新一輪的降價(jià)，不過其銷售人員稱，他們的一個(gè)客戶要被世貿(mào)之西湖搶走了，對(duì)方要推出起價(jià)19188元/平方米、114平方米的特價(jià)房源，晚上的時(shí)候，新的消息傳來，綠城巧園要出135萬起價(jià)的"抄底價(jià)"。”

　　這位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人稱，這樣一來，璞悅灣的價(jià)格表就要重新做過，對(duì)他們來說，未來茫然而毫無頭緒。

　　以杭州庫(kù)存量較多的濱江區(qū)為例，能夠引發(fā)價(jià)格戰(zhàn)的區(qū)域只有三處，即奧體單元、西興居住區(qū)和一橋南居住區(qū)。

　　這些板塊，都是開發(fā)商最為頭痛的區(qū)域，價(jià)格戰(zhàn)一觸即發(fā)，開發(fā)商近身肉搏。

　　對(duì)后市信心不足

　　在杭州的另一個(gè)板塊北部新城，從去年下半年開始，就有項(xiàng)目呈現(xiàn)出連續(xù)“一跌到底”的趨勢(shì)，“其實(shí)客流量一直都比較大，當(dāng)時(shí)萬科的和濱江的盤連續(xù)開盤，許多人想看看到底買哪家的更劃算些。”其中一個(gè)樓盤的分銷電商稱，開發(fā)商持續(xù)推降價(jià)活動(dòng)，有種“清倉(cāng)大甩賣”的陣勢(shì)。

　　舉個(gè)例子，2013年12月份，杭州城東新城一帶共有6個(gè)項(xiàng)目開盤，如此集中的推盤，使得區(qū)域內(nèi)的庫(kù)存量猛增，隨之而來的就是激烈的價(jià)格戰(zhàn)。

　　“所以，開發(fā)商就使勁盯著別人，看能不能"截和"。”杭州本地一位開發(fā)商稱，舉個(gè)例子，武林壹號(hào)推出總價(jià)1500萬的房子，直接就把遠(yuǎn)洋公館的一批客戶吸引過去，當(dāng)時(shí)遠(yuǎn)洋公館推出的是總價(jià)1200萬、200多平方米的房源。于是遠(yuǎn)洋公館改變策略，推出了182平方米、總價(jià)700萬的房源，直接把原來的這批客戶又重新截留了。

　　這樣的競(jìng)爭(zhēng)是赤裸裸的。從數(shù)據(jù)可以看出來，今年一季度，杭州市區(qū)商品住房成交的均價(jià)是15388元/平方米，同比下降11.3%。

　　上述開發(fā)商稱，價(jià)格戰(zhàn)和抄底搶客戶的背后，是大家都對(duì)后市信心不足。

　　事實(shí)上，從今年2月份杭州城北勾莊板塊的德信和天鴻兩家企業(yè)打響樓市第一槍以來，不少龍頭開發(fā)商的項(xiàng)目都紛紛開始跳水，其中不乏萬科、濱江、中海、九龍倉(cāng)等大型開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目。

　　值得關(guān)注的是，土地溢價(jià)在下降。主城區(qū)低價(jià)平均溢價(jià)率為9.3%，比去年平均20.9%的溢價(jià)率有很大的回落。

　　杭州市城鄉(xiāng)建委表示，相關(guān)公司資金運(yùn)作基本正常，沒有資金鏈斷裂危險(xiǎn)，個(gè)別公司在降價(jià)的同時(shí)，還繼續(xù)在杭州市場(chǎng)拿地。

　　不過，杭州市發(fā)改委稱，總體上說，降價(jià)行為是迎合周邊市場(chǎng)價(jià)格的理性調(diào)整，尚未發(fā)現(xiàn)低于成本價(jià)傾銷的現(xiàn)象，市場(chǎng)目前“尚屬平穩(wěn)”。

　　杭州被棄?開發(fā)商“攻城”之策謀變

　　“房地產(chǎn)現(xiàn)在面臨什么問題?就是產(chǎn)能過剩，有問題的地方就是供應(yīng)量偏大。”孫宏斌說，就在這一波降價(jià)潮中，杭州的余杭、蕭山都是供應(yīng)量偏大的區(qū)域。