近四年沒(méi)有在北京土地市場(chǎng)露面，今年開年便豪擲73億連奪三宗地塊，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)拿地節(jié)奏的“突然提速”備受關(guān)注。

　　“這三塊地也是根據(jù)我們整體投資策略拿下的，現(xiàn)在來(lái)看今年一月份這個(gè)時(shí)機(jī)，不管是從土地價(jià)格還是競(jìng)爭(zhēng)程度，都是不錯(cuò)的。”4月18日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事局主席李明透露，今年遠(yuǎn)洋在土地儲(chǔ)備方面的投資計(jì)劃在150億～300億之間。

　　高周轉(zhuǎn)為王

　　“關(guān)鍵在于周轉(zhuǎn)率，核心凈利率上升是關(guān)鍵，抓效率抓成本就比以往更明顯，在五年前大家是不會(huì)關(guān)心房地產(chǎn)行業(yè)的人工成本是多少錢的。”李明說(shuō)道，在此之前，人工成本只占整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的1%，鮮有超過(guò)5%的。

　　一邊是逐漸高企的運(yùn)營(yíng)成本，一邊是居高不下的土地價(jià)格，對(duì)于重點(diǎn)布局一線城市的房企來(lái)說(shuō)，當(dāng)行業(yè)利潤(rùn)被逐漸攤薄，高周轉(zhuǎn)似乎成為了制勝的關(guān)鍵。

　　“我們計(jì)劃將周轉(zhuǎn)率從今年的22%提高到30%左右，要提高周轉(zhuǎn)率首先是要提高結(jié)轉(zhuǎn)收入，此外便是控制資產(chǎn)規(guī)模。”李明進(jìn)一步解釋道，降低庫(kù)存是提高周轉(zhuǎn)率最快的方式，目前便需要把已經(jīng)完工的項(xiàng)目存量消化掉，同時(shí)，要控制新增投入，加快銷售速度。

　　對(duì)此，蘭德咨詢總裁宋延慶同樣指出，在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，隨著競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤(rùn)率大約每年以一個(gè)百分點(diǎn)的速度在持續(xù)下滑。因?yàn)榻陙?lái)土地成本和資金成本越來(lái)越高，事實(shí)上開發(fā)投資的杠桿率也是越來(lái)越低的。

　　正如李明所言，為了提高周轉(zhuǎn)率將已經(jīng)完工的項(xiàng)目存量快速的去化掉，所以不惜在價(jià)格上做出讓步。“過(guò)了兩年的項(xiàng)目要堅(jiān)決清理掉。”李明說(shuō)道，目前在遠(yuǎn)洋的庫(kù)存中，一年以上滯銷的產(chǎn)品貨值大約在100億，其中30%是因?yàn)槭袌?chǎng)、價(jià)格或產(chǎn)品本身所滯銷，“對(duì)我們來(lái)將真正滯銷的壓力不大。”

　　對(duì)于目前在杭州市場(chǎng)出現(xiàn)的“降價(jià)潮”，李明表示目前在杭州的三個(gè)項(xiàng)目降價(jià)壓力并不大，“其中一個(gè)項(xiàng)目銷售沒(méi)有問(wèn)題，另外兩個(gè)項(xiàng)目存貨在10個(gè)億左右，但滯銷的也就是一兩個(gè)億。”

　　李明直言目前對(duì)于存貨量較大的城市也會(huì)有促銷的想法，“大概有5%左右的優(yōu)惠”。

　　鋪路輕資產(chǎn)

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在年報(bào)顯示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)土地儲(chǔ)備于2013年減少7%至2135.3萬(wàn)平方米，而大部分土地儲(chǔ)備都位于大連、秦皇島等環(huán)渤海地區(qū)。

　　“遠(yuǎn)洋目前兩千多萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，其中有1/3都是超大項(xiàng)目，這將會(huì)影響企業(yè)的周轉(zhuǎn)效益。”李明言道，目前遠(yuǎn)洋面臨兩大結(jié)構(gòu)調(diào)整：區(qū)域布局調(diào)整以及土地規(guī)模調(diào)整。

　　李明進(jìn)一步說(shuō)道，對(duì)遠(yuǎn)洋來(lái)說(shuō)，北京市場(chǎng)是其一直關(guān)注的重點(diǎn)，但對(duì)于深圳、上海這些城市的儲(chǔ)備還應(yīng)該進(jìn)一步擴(kuò)大。此外，遠(yuǎn)洋在秦皇島、撫順、天津著幾個(gè)地區(qū)都有超過(guò)100萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目雖然土地成本較低，但不利于企業(yè)精細(xì)化管理。

　　李明透露，年內(nèi)將對(duì)土地策略進(jìn)行調(diào)整，以盤活公司的土地。在一些二三線城市，將對(duì)100萬(wàn)平方米以上的超大規(guī)模項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，如秦皇島度假項(xiàng)目的部分土地已退還給政府。

　　值得注意的是，在遠(yuǎn)洋兩千多萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備中，商業(yè)物業(yè)的土地儲(chǔ)備占到了300萬(wàn)平方米，其中將近一半的面積都將作為自持物業(yè)。

　　“堅(jiān)持住宅開發(fā)和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)并重將是遠(yuǎn)洋長(zhǎng)期的策略。”據(jù)李明透露，遠(yuǎn)洋在2013年經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的收入達(dá)到了8億元，而這一收入有望在2014年突破10億，“但經(jīng)營(yíng)性物業(yè)對(duì)于資金沉淀的占比非常大，目前這部分的收入支撐大概需要100億以上的物業(yè)投資，先期可能要達(dá)到200億，這也是影響遠(yuǎn)洋毛利率以及周轉(zhuǎn)率較低的原因。”

　　關(guān)于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題是，李明表示，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是遠(yuǎn)洋接下來(lái)十年發(fā)展的重點(diǎn)，“商業(yè)地產(chǎn)(重資產(chǎn))和房地產(chǎn)金融(輕資產(chǎn))要占到未來(lái)盈利的三分之二，預(yù)計(jì)一年之后會(huì)非常清晰。”據(jù)李明透露，目前掌管中國(guó)人壽投資的高管已經(jīng)出任遠(yuǎn)洋主管投資與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的副總裁，這也將為遠(yuǎn)洋的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)鋪路。