何去何從

　　事實(shí)上，在過(guò)去的兩年中，在融資受限的情況下，包括“招保萬(wàn)金”等在內(nèi)的大型房企蜂擁而至香港，搶購(gòu)殼資源，試圖打開(kāi)海外融資通道。

　　而這一過(guò)程大致經(jīng)歷了三個(gè)階段。

　　第一波始于2012年，以招保萬(wàn)金為代表。2012年5月，招商地產(chǎn)、萬(wàn)科先后公布收購(gòu)香港上市公司控股權(quán)的公告。當(dāng)年7月，金地集團(tuán)公告以總對(duì)價(jià)約16.54億港元購(gòu)買星獅地產(chǎn)56.05%的股份。

　　而2013年，以未上市的綠地集團(tuán)和萬(wàn)達(dá)為代表的內(nèi)地房企掀起了第二波購(gòu)買潮。2013年4月，萬(wàn)達(dá)以6.74億港元總價(jià)買下香港恒力地產(chǎn)65%的股權(quán)，而后名為“萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)”。5月，綠地以約30億港元的代價(jià)認(rèn)購(gòu)盛高增發(fā)的普通股及無(wú)投票權(quán)可換股優(yōu)先股，后更名為綠地香港。中糧集團(tuán)、朗詩(shī)地產(chǎn)等隨后跟進(jìn)。

　　2014年，這一勢(shì)頭沒(méi)有停止。2月18日，綠景地產(chǎn)控股有限公司收購(gòu)了新澤控股。4月10日，浙江海亮地產(chǎn)集團(tuán)把香港上市的科浪國(guó)際控股收編。

　　招商證券(香港)研究部副總裁、香港及海外地產(chǎn)行業(yè)首席分析師段斐欽在接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪時(shí)表示，之所以會(huì)出現(xiàn)內(nèi)地房企香港買殼潮，是因?yàn)椴糠諥股地產(chǎn)企業(yè)由于在宏觀調(diào)控地產(chǎn)企業(yè)不能再融資的背景下，迫切需要通過(guò)港股資本市場(chǎng)建立新的融資平臺(tái)，而通過(guò)“殼”資源往往是最易實(shí)現(xiàn)的路徑。

　　在段斐欽看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于宏觀調(diào)控的背景下，部分地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力與資產(chǎn)價(jià)值嚴(yán)重不匹配，但資產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)依托既有的內(nèi)部能力已難以實(shí)現(xiàn)，從而尋求外部因素的介入。

　　要打通香港融資平臺(tái)，相較于港股IPO的“持久戰(zhàn)”，買殼上市也就成了不錯(cuò)的選擇。

　　不過(guò)，從現(xiàn)在來(lái)看，這一買殼風(fēng)有漸漸平息之勢(shì)。畢竟，在萬(wàn)達(dá)和綠地之后，內(nèi)地大型房企大多已完成在香港的買殼，后面小房企的跟風(fēng)對(duì)市場(chǎng)已無(wú)太大影響。

　　一殼平臺(tái)公司高管在接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪時(shí)表示，單純的殼平臺(tái)沒(méi)有規(guī)模，就沒(méi)有融資能力，也談不上造血功能，再好的殼也將失去意義。

　　至于買了殼之后又將如何，現(xiàn)在暫時(shí)難以判斷。畢竟，受制于香港方面的規(guī)定，絕大多數(shù)房企難以在買殼后24個(gè)月內(nèi)，向殼公司大規(guī)模注入資產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)再融資。

　　從目前來(lái)看，可以借鑒的案例是招商局置地。

　　為盡快打通海外融資渠道，招商地產(chǎn)2013年4月份啟動(dòng)了對(duì)招商局置地的重組，注入位于廣州、南京、佛山、重慶4城市的8個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)538萬(wàn)平方米，價(jià)值61.7億港元。

　　在重組完成僅一個(gè)多月，2013年12月12日，招商地產(chǎn)公告稱，其控股子公司招商局置地發(fā)行的5億美元信用增強(qiáng)債券，已獲得香港聯(lián)合交易所批準(zhǔn)上市及買賣。據(jù)悉，該美元債券的期限為 5年，票面利率為4.021%，遠(yuǎn)低于目前國(guó)內(nèi)銀行10%左右的貸款利率。“通過(guò)重組，公司成為港股上市的紅籌房地產(chǎn)公司，真正具備了海外融資的能力。”招商局置地財(cái)務(wù)總監(jiān)余志良對(duì)外表示，重組配套融資是其海外融資的第一步;而資產(chǎn)注入后，公司股東權(quán)益得到提高，負(fù)債率下降，又給發(fā)行債券騰出了空間，是為第二步融資。

　　即便如此，并不是所有房企都能采取類似招商地產(chǎn)的注資舉動(dòng)。由于自身?xiàng)l件限制，2012年在香港借殼的萬(wàn)科和金地并未采取類似的舉動(dòng)。

　　根據(jù)2006年商務(wù)部、證監(jiān)會(huì)、外管局等六部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》(“10號(hào)文”)，如果要把境內(nèi)資產(chǎn)注入到境外上市公司必須滿足一些條件。

　　而招商地產(chǎn)此次注入東力的資產(chǎn)在選擇標(biāo)準(zhǔn)上是按照“在境外運(yùn)營(yíng)滿三年的資產(chǎn)”，遵循了1997年的“紅籌指引”。資料顯示，1997年6月20日，國(guó)務(wù)院公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)在境外發(fā)行股票和上市管理的通知》(簡(jiǎn)稱“九七紅籌指引”)，規(guī)定境內(nèi)資產(chǎn)出境后滿三年方可上市，而對(duì)于設(shè)立時(shí)即在境外的資產(chǎn)并沒(méi)有特別要求。