昨天，是被稱為“史上最嚴(yán)厲的房市調(diào)控政策”——中國國務(wù)院新的“國十條”出臺的第十天。打破了“以往套路”的房市調(diào)控新政，在短短的十天里給中國房市帶來的“轉(zhuǎn)折性”變化，已使對以往歷次中國政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策倍感“麻木”、“失望”甚至“憤怒”的中國市民，重新看到了解決住房問題的希望：新政及頻頻出臺的一系列配套政策不僅一下子使樓市由“賣方市場”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;買方市場”，而且就連一些開發(fā)商和炒房者不得不承認(rèn)，新政下，中國一些大中城市的房價(jià)可能要降兩三成。

　　始于于去年12月中旬開始的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控，4個(gè)多月的時(shí)間在房市這個(gè)當(dāng)今中國社會最大的熱點(diǎn)舞臺上，演繹了一出“高潮迭起”、“精彩紛呈”的大戲。在去年大中城市房價(jià)暴漲了40—50%、民怨“高度沸騰”的情況下，曾經(jīng)把“促進(jìn)”房地產(chǎn)市場大幅發(fā)展視為“應(yīng)對國際金融危機(jī)”重要工具的中國政府，不得不出臺了四條了無新意的 “遏制部分城市房價(jià)過快上漲”的措施，并在今年1月上旬以國務(wù)院辦公廳的名義，下發(fā)了11條具體落實(shí)的實(shí)施細(xì)則通知;早已在多年一輪又一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控中學(xué)會“察言觀色”的開發(fā)商，此時(shí)也非常“識時(shí)務(wù)”地在房地產(chǎn)市場和房價(jià)上“以靜待動(dòng)”。因?yàn)槊磕甑闹袊鴥蓵?，都是政治舞臺和政策變化的“高度敏感期”。尤其是溫家寶總理在今年的兩會前，不僅在“破例”接受新華社記者專訪時(shí)專門講到了房價(jià)，說看到了“大量網(wǎng)民的意見，甚至很尖銳的批評”，而且還在和網(wǎng)民的交流中承諾：“本屆政府任期內(nèi)能把這件事情管好”。這就更使中國開發(fā)商的心態(tài)“七上八下”，擔(dān)心政府會在全國兩會期間出臺可能發(fā)生“根本性變化”的房地產(chǎn)和住房政策。兩會代表和委員對房地產(chǎn)市場“史無前例”的集中炮轟，進(jìn)一步加劇了開發(fā)商這樣的擔(dān)心。但是，出乎一般人意料的是，盡管數(shù)以百計(jì)的全國人大代表提了包括限制開發(fā)商暴利、進(jìn)行二次房改等方面的“議案”，媒體報(bào)道稱全國兩會中的議案和提案有近二分之一要求政府管好房價(jià)和房地產(chǎn)市場，但政府工作報(bào)告最終“修改部分”并沒有采納這些代表委員“新穎而有力度”的建議。與此成對比的，是去年政府工作報(bào)告中有關(guān)“居者有其屋”一段，在開發(fā)商的“黨組織”全國工商聯(lián)的“提議下”，被“住有所居”所替換。結(jié)果蝸居、箱居(集裝箱)、蟻?zhàn)?、洞?橋洞)和群租等，成了“住有所居”的另類解釋。

　　由于政府工作報(bào)告在房地產(chǎn)市場和住房民生上依舊堅(jiān)持“老的一套”，不僅被視為“最熱點(diǎn)”的代表委員意見和建議被“置之高閣”，甚至連溫家寶總理本人所強(qiáng)調(diào)的要使房價(jià)回歸到合理價(jià)位和任期內(nèi)要把房地產(chǎn)管好這兩個(gè)最基本、也是民眾最關(guān)心的目標(biāo)，也未出現(xiàn)在“聽取了方方面面意見形成”的政府工作報(bào)告之中。

　　正是看到了經(jīng)過各方博弈形成的最終版政府工作報(bào)告，在房市調(diào)控上遠(yuǎn)要比溫家寶總理本人所強(qiáng)調(diào)的要“溫和”得多，在焦慮中已經(jīng)“潛伏”多時(shí)的開發(fā)商，終于在報(bào)告的解讀中看見了吹響的“勝利號角”。于是乎，從兩會閉幕日起，不僅地王頻現(xiàn)，各地的房價(jià)更是借助其“東風(fēng)”暴漲連連。不僅極大喪失了政府的公信力，而且房價(jià)引發(fā)的社會矛盾更是“一觸即發(fā)”。

中國畢竟是高度集權(quán)的國家，當(dāng)房地產(chǎn)形勢已嚴(yán)重影響到“執(zhí)政之基”和社會的“和諧穩(wěn)定”，總理溫家寶也就有了更多修理(開發(fā)商)“總經(jīng)理”的底氣。房地產(chǎn)利益鏈上官商所堅(jiān)守的“既定方針”所帶來的房地產(chǎn)市場亂象，恰好為不想在歷史上留下“漠視民生”污點(diǎn)的溫家寶總理，出臺嚴(yán)厲、有效、不再“空調(diào)”的房市政策，提供了不可多得的契機(jī)。如果說，4月14日國務(wù)院常務(wù)會議出臺的“新四條”還顯得“籠統(tǒng)”甚至有些“含糊”的話，4月17日以國務(wù)院名義下發(fā)的“國十條”( 國發(fā)〔2010〕10號)，則是溫家寶自擔(dān)任總理以來第一次亮出的真正有效的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　現(xiàn)在一般輿論認(rèn)為，“國十條”主要打擊的是炒房者，只能遏制房產(chǎn)投機(jī)買賣。有的房地產(chǎn)大亨甚至說，新政對開發(fā)商影響不大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商去年都賺了大錢，資金能撐三年，采取降價(jià)賣房補(bǔ)充資本的可能性不大，所以,房價(jià)短期被打下去可能性不大。這樣的論調(diào)，與其說是對形勢的誤判，不如說是開發(fā)商給自己打氣，“穩(wěn)定軍心”。

　　認(rèn)真研讀一下“國十條”新政，人們不難發(fā)現(xiàn)，它現(xiàn)有的“指向”和可能的“發(fā)展空間”，都要比一般人所以為的要寬泛的多。房地產(chǎn)調(diào)控政策主要有三個(gè)方面，一個(gè)是市場和住房的政策層面(如保障房和商品房的比例和覆蓋面)，另外就是市場供和需的兩個(gè)方面?，F(xiàn)在一些媒體對“國十條”所能“認(rèn)知”到的，通常是出臺最早的相關(guān)配套政策及細(xì)則，主要就是二三套及以上住房貸款的首付率和利率水平的大幅提高，產(chǎn)生的炒房成本提高對房價(jià)走勢的影響。這方面的政策之所以出臺最早，是因?yàn)樵缭?008年調(diào)控房價(jià)的時(shí)候，主要用的就是這一招，而且“效果顯著”。但在這次“國十條”中，提高貸款首付率和利率，卻僅僅是“抑制不合理住房需求”部分的一項(xiàng)，甚至可以說還不是“藥效”最強(qiáng)的部分。因?yàn)樵谝种?ldquo;不合理需求”上， 比提高貸款利率和首付率這樣經(jīng)濟(jì)手段“更很”的，還是在“稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用”這樣的法律法規(guī)上。“國十條”特別強(qiáng)調(diào)，中國財(cái)政部和國家稅務(wù)總局“要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策”。請注意，這里的表述，更像是中國政府要在個(gè)人住房上“過度消費(fèi)”和“不當(dāng)?shù)靡?rdquo;這兩個(gè)環(huán)節(jié)，都要開征或者“完善”房地產(chǎn)方面的稅種，而不僅僅只是現(xiàn)在人們以為的只開征類似物業(yè)稅的房地產(chǎn)稅。因?yàn)橥ǔＲ饬x上的“物業(yè)稅”，主要針對的對住房的過度持有及消費(fèi)，它基本上還不涉及“調(diào)節(jié)個(gè)人的房產(chǎn)收益”，而后者，更像是高油價(jià)下的“暴利稅”，其實(shí)質(zhì)就是房價(jià)逐年暴漲的收益，不允許房主個(gè)人獨(dú)自享有，國家要通過稅收來“分一杯羹”。實(shí)際上，在93年就推出、但基本上未得到真正實(shí)行的土地增值稅，就具有這方面的性質(zhì)和內(nèi)容。它的稅率幅度，在30—60%。而準(zhǔn)物業(yè)稅性質(zhì)的房地產(chǎn)特別稅，如果按照國際慣例的話，每年的稅率也將達(dá)到總房價(jià)的2—5%之間。試想一下，如果“加快研究”房產(chǎn)方面的稅種“制定”或“重新嚴(yán)格執(zhí)行”的話，對炒房者的影響，就遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是銀行貸款方面的變化可比的了。

除了對炒房者以外，“國十條”對開發(fā)商“調(diào)控”的影響，也絕不是那些以為自己“財(cái)大氣粗”就可以“躲得過去”的房地產(chǎn)商所以為的那樣。同樣還是在土地增值稅上，“國十條”就以多年罕有的語氣強(qiáng)調(diào)：稅務(wù)部門要嚴(yán)抓土地增值稅的征收管理，“對定價(jià)過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查”。這里的“重點(diǎn)清算和稽查”，對中國的開發(fā)商來說，可謂是“當(dāng)頭一棒”。就在4月中旬就有中國媒體報(bào)道，根據(jù)一份“未公開的政協(xié)提案”所透露，從2005年到2009年中國的土地增值稅就流失了2.52萬億。如果中國政府真的像“國十條”所強(qiáng)調(diào)的那樣，向開發(fā)商追繳這方面數(shù)億萬億計(jì)的欠繳稅款，這將使現(xiàn)在還對“國十條”新政“篤篤定定”的開發(fā)商，由“很有錢”變?yōu)?ldquo;很差錢”。由“嚴(yán)格執(zhí)法”而導(dǎo)致的“嚴(yán)重失血”的開發(fā)商，將不得不通過大幅降低房價(jià)，刺激更多人的住房消費(fèi)，重新吸納更多的社會資金來為自身“輸血”求生。

　　在今年兩會后國務(wù)院關(guān)于落實(shí)政府工作報(bào)告重點(diǎn)工作部門分工的意見中，對“房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”負(fù)有責(zé)任的政府部門，除了住建部、國土部外，還有發(fā)改委、財(cái)政部、央行、稅務(wù)總局、工商總局、銀監(jiān)會、證監(jiān)會等。目前，除了已經(jīng)為落實(shí)“國十條”而出臺部分實(shí)施細(xì)則的央行、銀監(jiān)會、國土部和住建部外，發(fā)改委、稅務(wù)總局、財(cái)政部和工商總局等“強(qiáng)力部門”的具體實(shí)施意見還未公開或制定完成。如果所有這些對房市“健康”負(fù)有責(zé)任的部門都出臺相關(guān)細(xì)則，習(xí)慣于行走在市場和法律“規(guī)則邊緣”的開發(fā)商，將蒙受更大的制約和打擊。就拿發(fā)改委來說，它就完全可以根據(jù)價(jià)格法，對“捂盤惜售、哄抬房價(jià)”的開發(fā)商給予致命的一擊。因?yàn)楦鶕?jù)中國的價(jià)格法，當(dāng)住房這樣“和人民生活關(guān)系重大”、又屬“資源稀缺”和“壟斷經(jīng)營”的“重要商品”，在它的“價(jià)格顯著上漲或者有可能顯著上漲”時(shí)，國務(wù)院和省級政府“可以對部分價(jià)格采取限定差價(jià)率或者利潤率、規(guī)定限價(jià)、實(shí)行提價(jià)申報(bào)制度和調(diào)價(jià)備案制度等干預(yù)措施。”實(shí)際上，在中國一些地方政府部門，已經(jīng)據(jù)此實(shí)行了部分商品住房的“價(jià)格管制”。只不過通常它們所選擇的，是其中最沒有制衡力的“提價(jià)申報(bào)制度和調(diào)價(jià)備案制度”。如果中國政府為了倍增住房消費(fèi)以大力拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，規(guī)定商品住房的利潤率必須控制在國民可以接受的低水平上，那么中國的開發(fā)商就真的要“革新洗面”了。

　　在此次“國十條”中，還有很重要的一點(diǎn)，就是強(qiáng)調(diào)在穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作上要對政府官員“建立考核問責(zé)機(jī)制”。這在過去幾乎是“聞所未聞”。在中國的官場政治中，一般只對像礦難這樣的突發(fā)事件進(jìn)行領(lǐng)導(dǎo)層的失責(zé)追究，而對房價(jià)失控、醫(yī)保不足等民生上的問題，基本上都無人問責(zé)。但這次，不僅把住房問題提升到“影響社會穩(wěn)定的重要民生問題”的政治高度，更是提出對控制房價(jià)和推進(jìn)保障性住房不力，“影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。”從某種程度上來講，有了這樣的“問責(zé)考核”，中國的房地產(chǎn)市場調(diào)控，就有了起碼的“組織制度保障”。在中國的官場運(yùn)作中，只要高層“當(dāng)真”了，低下的官員就不敢怠慢。在沒有民選和民意支持下就可以“官運(yùn)亨通”的情況下，中國的官員無需對民眾負(fù)責(zé)，但一定會把決定他“官運(yùn)”的高層領(lǐng)導(dǎo)的話視為“圣旨”。

正是以上這一系列的“功力十足”的組合拳，使中國新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控在短短十天就產(chǎn)生與以往完全不同的反響。不過，對住房問題早已“望眼欲穿”的普通市民來說，他們最關(guān)心的，還是這次被稱為“史上最嚴(yán)厲的房市調(diào)控”，究竟能使房價(jià)降下多少?最近，一些來自大中城市的開發(fā)商和炒房者估計(jì)，在新政的重壓之下，房價(jià)可能要下降二三成。但在全面分析房市新政以后，再作這樣的“結(jié)論”就顯得“過于保守”了。最樂觀的估計(jì)，如果新政如民眾所愿真的能夠“全面鋪開”，并“落地生根”， 2009年以來房價(jià)暴漲最瘋狂的一二線等城市，房價(jià)的降幅可能達(dá)到4—5成。

　　做這樣的“推斷”，不是沒有相關(guān)依據(jù)的。人們記得的最新的全國房價(jià)下降，是在2008年的房市調(diào)控以后。那時(shí)政府調(diào)控房價(jià)的主要手段(不算上那些無效的“空調(diào)”舉措)，就是提高銀行的住房貸款的首付率和利率水平，以此提高炒房者的購房成本，制約其房產(chǎn)投資規(guī)模。正是借助央行和銀監(jiān)會的力量，才使得中國大中城市的房價(jià)下降了20%上下，深圳和北京等地的不少樓盤，價(jià)格更是下降了3成以上。而2008年的調(diào)控手段和這次的“國十條”組合拳和相比，就猶如一個(gè)指頭的推力和握緊雙拳的出擊，“力道”今非昔比。過去一項(xiàng)有力的調(diào)控舉措可使房價(jià)降下2成左右，為什么現(xiàn)在多管齊發(fā)的“組合拳”就不能使“房價(jià)的政策效應(yīng)”倍增呢。更何況，“國十條”后出現(xiàn)或?qū)⒁雠_的部分新的舉措力度，幾乎都在銀行貸款變化的調(diào)控手段之上。

　　說新政下房價(jià)可能下降4—5成，還可以從官方的文件中找到一些“印證”。人們還記得，在“國十條”出臺之前，北京市的一些銀行就把二套房的貸款首付率提高到60%，當(dāng)時(shí)的理由就是預(yù)防可能的、房貸上的“金融風(fēng)險(xiǎn)”。 中國銀監(jiān)會主席劉明康說的更是“直白”：“第二套住房必須達(dá)到50%、60%，這是讓我們比較安心的一點(diǎn)”。在這次“國十條”中，也強(qiáng)調(diào)房價(jià)過高“增加了金融風(fēng)險(xiǎn)”。并特別說明二三套房貸款首付率不得低于50%或更高的標(biāo)準(zhǔn)，具體由“商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定”。為什么二三套這樣的投資房首付提高到50—60%銀監(jiān)會主席才會“安心”，“國十條”中為何突出商業(yè)銀行“風(fēng)險(xiǎn)管理原則”，就是預(yù)防到今后即使高房價(jià)崩盤后，中國的銀行業(yè)及整個(gè)金融系統(tǒng)，不會因?yàn)?ldquo;中國式的次貸”造成壞賬而影響整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)。因?yàn)榉抠J的首付決定了銀行的風(fēng)險(xiǎn)程度(首套房的“政策性貸款”除外)。而正是對未來高房價(jià)下降的預(yù)期，則決定了今天投資型住房貸款的首付水平。從這點(diǎn)來說，今天50—60%的首付，就是預(yù)期到未來高房價(jià)可能下降的最大空間可能在一半左右。所以說，投資型住房貸款首付的“信號”之變，實(shí)際上也反映了官方?jīng)]能說出的、高房價(jià)今后“可能下降”的幅度。

　　當(dāng)然，中國的房市及房價(jià)的走勢，其決定性的因素，還是政府的政策。此次“國十條”的后續(xù)政策及細(xì)則究竟如何，住建部和地方政府對國務(wù)院的調(diào)控新政執(zhí)行力究竟怎樣，都將決定未來房價(jià)的走勢及房地產(chǎn)市場的發(fā)展。從這點(diǎn)來說，“政策和策略”既是執(zhí)政者的“生命”，更是數(shù)億中國市民解決住房問題的民生保障。