房企海外開(kāi)發(fā)瓶頸：高周轉(zhuǎn)模式難推廣

　　在更嚴(yán)厲的項(xiàng)目規(guī)劃、預(yù)售款監(jiān)控以及勞工制度下，中國(guó)房企要在海外市場(chǎng)施展高周轉(zhuǎn)的快速?gòu)?fù)制戰(zhàn)略幾乎不可能。

　　日前，碧桂園、卓達(dá)集團(tuán)等企業(yè)內(nèi)部人士表示，由于馬來(lái)西亞建筑周期長(zhǎng)達(dá)3~4年，且房款也是按照工期進(jìn)度繳付，資金回籠速度遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)，這意味著對(duì)于崇尚高周轉(zhuǎn)的國(guó)內(nèi)房企而言，以往擅長(zhǎng)的“打法”在馬來(lái)西亞市場(chǎng)未必適用。

　　但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，較低的土地與資金成本為房企轉(zhuǎn)型精品化路線提供了可能，海外市場(chǎng)有望成為房企未來(lái)轉(zhuǎn)型的試驗(yàn)田。

　　資金回籠速度慢

　　在馬來(lái)西亞新山，中國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為當(dāng)?shù)厝苏故玖似淇焖匍_(kāi)售的能力。碧桂園金海灣項(xiàng)目從拿地到開(kāi)售只用了7個(gè)月時(shí)間。同時(shí)，去年12月成功拿地的富力地產(chǎn)新山項(xiàng)目，最快將于今年5月份開(kāi)售。

　　但快速開(kāi)盤(pán)并不意味著能快速實(shí)現(xiàn)資金回籠，據(jù)了解，雖然在馬來(lái)西亞房地產(chǎn)項(xiàng)目一般在獲得開(kāi)發(fā)審批的同時(shí)便能獲得銷(xiāo)售許可證，也就是說(shuō)在沒(méi)有開(kāi)工的時(shí)候就可以銷(xiāo)售。購(gòu)房者此時(shí)購(gòu)買(mǎi)的話需要支付總房款的10%。按照馬來(lái)西亞的預(yù)售制度，隨著工程進(jìn)度的推進(jìn)分階段交付房款。由于該國(guó)無(wú)論是工人還是原材料供應(yīng)的效率均遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)，一個(gè)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)3~4年，這大大降低了房企資金回籠的速度。

　　克爾瑞研究中心分析師朱一鳴表示，從碧桂園實(shí)際經(jīng)驗(yàn)看，海外拓展尤其是大盤(pán)運(yùn)作需防范“人才”短缺風(fēng)險(xiǎn)。為了加快進(jìn)度，房企往往需要成批地將國(guó)內(nèi)員工運(yùn)送到海外，但滯留時(shí)間受簽證期限限制，企業(yè)仍要定期將員工派送回國(guó)，這無(wú)疑會(huì)增加開(kāi)發(fā)成本，并影響項(xiàng)目進(jìn)度。

　　除此之外，資金回籠的風(fēng)險(xiǎn)也不可小覷。朱一鳴認(rèn)為，以碧桂園金海灣項(xiàng)目為例，根據(jù)馬來(lái)西亞當(dāng)?shù)刭?gòu)房政策，首付款都是階段性支付——在合同簽訂、工程結(jié)頂、交房時(shí)分別支付相應(yīng)的比例。因此該項(xiàng)目盡管熱銷(xiāo)，但資金回款率較低，認(rèn)購(gòu)銷(xiāo)售金額105億元，實(shí)際回籠資金可能只有10億元。

　　在日前舉辦的佳海國(guó)際澳洲房展會(huì)上，佳海國(guó)際市場(chǎng)總監(jiān)林通向記者表示，中國(guó)房企的高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略在很多海外國(guó)家難實(shí)現(xiàn)。以澳大利亞為例，一個(gè)新項(xiàng)目的規(guī)劃需要對(duì)周邊居民公示，獲得這些居民同意后才能開(kāi)工。同時(shí)，澳大利亞擁有勢(shì)力強(qiáng)大的工會(huì)組織，當(dāng)?shù)毓と说母＠筝^高，但工作積極性與國(guó)內(nèi)工人相差甚遠(yuǎn)。此外，澳大利亞對(duì)于預(yù)售款有嚴(yán)格的監(jiān)管程序，購(gòu)房者繳納的首付款必須寄存在政府的信托賬戶里，開(kāi)發(fā)商必須在交樓后才能拿到這筆款項(xiàng)，資金回籠的速度更加緩慢。

　　產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略難推廣

　　對(duì)于國(guó)內(nèi)房企而言，既然在海外市場(chǎng)高周轉(zhuǎn)策略打不響，那么走“精耕細(xì)作”路線，通過(guò)提高產(chǎn)品附加值獲取更高的毛利顯然是更好的選擇。

　　根據(jù) 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理狀況藍(lán)皮書(shū)2013》統(tǒng)計(jì)，目前百?gòu)?qiáng)房企中92%的企業(yè)都在推行產(chǎn)品系列化和標(biāo)準(zhǔn)化開(kāi)發(fā)，每個(gè)企業(yè)平均有3.7個(gè)產(chǎn)品線。幾乎所有的一線房企都形成了多個(gè)產(chǎn)品系列和多條產(chǎn)品線，并在不同城市、不同項(xiàng)目上進(jìn)行著標(biāo)準(zhǔn)化連鎖、復(fù)制開(kāi)發(fā)。以碧桂園金海灣為例，有業(yè)內(nèi)人士向記者形容，金海灣就像是一個(gè)異域的碧桂園十里銀灘或者十里金灘。

　　保利地產(chǎn)董事會(huì)秘書(shū)黃海此前表示，“房地產(chǎn)與其他行業(yè)最大的不同，是其區(qū)域性特征很強(qiáng)，市場(chǎng)需求差異也很大，就算同樣是海外華僑，不同地區(qū)的華人對(duì)產(chǎn)品的需求也不盡相同，產(chǎn)品設(shè)計(jì)幾乎沒(méi)有可復(fù)制性，這意味著國(guó)內(nèi)房企慣用的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略很難在海外推廣。”

　　香港粵海證券投資銀行董事黃立沖，在國(guó)內(nèi)地價(jià)飛漲以及資金成本高企的環(huán)境下，如果不做高周轉(zhuǎn)，企業(yè)賺取的利潤(rùn)還不夠在同一地區(qū)再拿一塊類(lèi)似的土地，因此，企業(yè)只能通過(guò)加快周轉(zhuǎn)率獲取利潤(rùn)，但海外市場(chǎng)有所不同，像馬來(lái)西亞的土地成本與貸款成本很低，土地款還可以分期繳付，對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流占用有限，這意味著房企可以花更多心思在產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及后續(xù)服務(wù)的提升上，通過(guò)提高產(chǎn)品附加值以提高利潤(rùn)率。

　　黃立沖認(rèn)為，“除了產(chǎn)品設(shè)計(jì)，國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式依然停留在拿地-開(kāi)發(fā)-售房，發(fā)展模式粗放。然而發(fā)達(dá)國(guó)家的開(kāi)發(fā)商更講究后續(xù)的服務(wù)營(yíng)運(yùn)，包括為業(yè)主提供豐富的資產(chǎn)管理以及管家服務(wù)，這也是國(guó)內(nèi)房企可以在‘出海’過(guò)程中可以學(xué)習(xí)的。”