在很多中國房企眼中，馬來西亞像是一個“冒險家的樂園”。由于從拿地到開發(fā)，每一個環(huán)節(jié)都能獲得貸款，馬來西亞本土的開發(fā)商常常能以極少的自有資金啟動一個房地產開發(fā)項目，這使得開發(fā)商可以以極高的負債杠桿率獲得比在中國更大的盈利空間。

　　但同時，馬來西亞的地產項目周期普遍較長，一般在3~4年，資金回籠較慢，高周轉模式顯然不能奏效。

　　馬來西亞樓市投資前景如何?中國房企赴馬投資需要注意哪些?

　　盡管在馬來西亞，土地價款和資金成本相對較低，不過，因為杠桿倍數(shù)的放大，當房價和幣值下跌時，房企的虧損額也會放大。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年前，中國開發(fā)商在馬來西亞的投資額不足10億美元，而根據(jù)目前已經公開的房企投資數(shù)額，中國開發(fā)商在馬投資總額已接近500億元人民幣(80.49億美元)。僅有2700萬人口的馬來西亞，緣何會成為中國開發(fā)商的投資熱土?

　　“目前中國有幾十家大大小小的開發(fā)企業(yè)在與銀行接觸，希望進軍這個市場。”馬來西亞一家華人開發(fā)商負責人說，對于資金實力只有幾千萬元的小房企來說，在國內早已失去了話語權，而投身馬來西亞后，卻可以輕松撬動地產項目開發(fā)。

　　拿地“自由”空間很大

　　“開發(fā)商到我們這里，可以根據(jù)公司的發(fā)展計劃、市場反映自由安排(項目進度)，如果市場行情不好，等幾年再開發(fā)都可以。”吉隆坡一家開發(fā)企業(yè)營銷總監(jiān)Hsieh介紹。

　　相較于國內嚴苛的土地出讓規(guī)則和土地款支付期限，馬來西亞則“自由”許多，“拿地的時候就可以跟銀行申請貸款，基本上可以拿到70%的比例，”馬來西亞上市房企龍城集團拿督陳成龍?zhí)岬剑坏_發(fā)商從最初的拿地環(huán)節(jié)就能借助銀行杠桿，而且在土地款的支付方面，空間也很大。

　　據(jù)了解，一般馬來西亞的土地款可以分期支付，而且周期較長。位于新山的一家中國開發(fā)企業(yè)負責人表示，他們在新山依斯干達特區(qū)獲得的幾宗地塊，目前只有已經開發(fā)的這宗交付了部分土地款，“二期地塊的土地款要到2015年才需要支付，三期地塊差不多在2016年支付。”

　　這無疑給開發(fā)商的資金周轉提供了巨大便利。比較而言，目前在國內北京、上海等一線城市，土地款的支付周期僅僅只有一個月左右，且不能分期付款，這一門檻足以排擠出一大批資金實力欠佳的中小房企。

　　此外，不同于國內土地市場統(tǒng)一的“招拍掛”出讓模式，由于馬來西亞的土地大多屬于私有用地，很多都掌握在私人手中，同時，當?shù)卣尘暗钠髽I(yè)或各個州的蘇丹掌握了大量土地資源，但各個州有各自的法律條款，產權年限、出讓方法都不盡相同。

　　“當時我們拿這塊地大概用了6個月的時間來談判，這塊地主要是從柔佛州政府下屬的一個發(fā)展公司拿下，這家公司相當于做土地的一級開發(fā)，但實際不擁有這些土地。”碧桂園控股(馬來西亞)分公司區(qū)域總裁阮家聲透露。

　　而在碧桂園隨后的拓展中，已經實現(xiàn)了從當?shù)刂菡苯幽玫亍Ｈ绾螌ふ业阶詈诵?、最有效的購買渠道，的確是中國開發(fā)商進入這一市場面臨的首要問題。

　　投資回報率較高

　　對于中國開發(fā)商來說，一個強大的合作伙伴不但可以幫助其拿到優(yōu)質的地塊，在后續(xù)的審批開發(fā)環(huán)節(jié)同樣也可以減少很多麻煩。此外，在銀行的議價上也會因此“加分”。

　　據(jù)了解，在拿地環(huán)節(jié)的融資方面，銀行對于開發(fā)商的考量主要基于公司品牌、發(fā)展?jié)摿晚椖款A期盈利，而中國開發(fā)商在馬來西亞同樣也有這樣的議價能力，不光是在拿地環(huán)節(jié)，在開發(fā)環(huán)節(jié)，銀行杠桿的使用也非常頻繁，且融資成本大大低于中國。

　　“一般等房子銷售額達到50%~55%的銷售總量，銀行就開始啟動開發(fā)貸款，利息一般在6%。”卓達馬來西亞公司首席執(zhí)行官王斌武透露道。但對于中國開發(fā)企業(yè)來說，并非每家企業(yè)都可以獲得如此強的議價能力，尋找一個“靠譜”的合作伙伴十分重要。“據(jù)我們估算，資金成本大概要比國內低50%，但這并不容易實現(xiàn)，我們也是靠與馬來西亞依斯干達投資公司(IIB)合作才實現(xiàn)的。”

　　談及項目開發(fā)的利潤收益，接受采訪的多家開發(fā)企業(yè)不愿直接回答，“比國內稍微好一點吧。”當?shù)匾患抑袊_發(fā)企業(yè)的負責人表示，雖然馬來西亞項目開發(fā)的周轉率相對較低，但利潤狀況略高于國內。

　　“除了融資成本要比國內低，部分海外項目的投資回報率也很高。”有機構分析人士直言，一般來說，國內地產行業(yè)平均利潤率在10%~15%，且呈現(xiàn)逐年下滑的趨勢，目前大約為12%，而有些房企在海外投資的項目，利潤率可以達到20%~30%，盈利空間可見一斑。

　　在走訪中發(fā)現(xiàn)，以新山為例，目前在售樓盤的均價在1.5萬元~2萬元人民幣/平方米，也有一些核心區(qū)位的項目售價在3萬元/平方米左右。但新山的地價相對較便宜，國際地產咨詢公司萊坊馬來西亞住宅部副董事HerbertLeong說道，目前新山平均地價在900元/平方米左右。

　　在新山當?shù)匾晃婚_發(fā)商眼中，后期進入的中國開發(fā)企業(yè)拿到的地價已經越來越貴，“基本上都是我們拿地價格的兩三倍，但是大家還是愿意拿，原因是有利可圖。”

　　今年初，新華聯(lián)不動產股份有限公司(000620，SZ;以下簡稱新華聯(lián))共斥資1.5億馬來西亞林吉特(約合3億元人民幣)購買了位于馬來西亞柔佛州麥蒂尼B區(qū)總用地面積11.70英畝 (約合4.73萬平方米)、總建筑面積為2062537平方英尺(約合19.16萬平方米)的相關地塊，該地塊租賃期限為99年。

　　“他們在拿地之前做了很久的市場調查，最后才決定買下這塊地，而且這個區(qū)域內的土地是免稅的，購房者也不用交稅，如果以現(xiàn)在的行情來說，這塊地大約可以賺到6億林吉特(約合12億元人民幣)。”新山當?shù)匾晃唤咏氯A聯(lián)所購買地塊的公司人士說道。

　　如果按此推算，新華聯(lián)年初通過3億人民幣購買的這宗地塊，其大概盈利可以高達11億元人民幣，如此來看，利潤相當可觀。

　　房企海外“反投資”

　　對于擁有強大的金融杠桿支撐的馬來西亞市場來說，中國開發(fā)商可以很容易撬動這個市場。

　　“很少會動用自有資金，馬來西亞大部分開發(fā)商的資金規(guī)模也就只有幾千萬元人民幣，現(xiàn)在中國開發(fā)商一進來，動輒幾十億甚至上百億元人民幣，真的很夸張。”Hsieh說道，在馬來西亞，很多銀行都不能支撐一家中國開發(fā)商的資金需求，往往需要幾家銀行聯(lián)合提供貸款。

　　在采訪中，受益于馬來西亞當?shù)剌^為寬松的融資環(huán)境以及預售制度，開發(fā)商從拿地到施工建設的過程中，自有資金的支持比例非常低，“拿地環(huán)節(jié)以及建安過程中都可以融資貸款，其次，通過審批的同時就可獲得銷售許可證，從最開始賣樓的回款到銀行融資基本可以支撐整個項目的資金，偶爾會需要額外投入資金。”新山當?shù)匾患抑袊_發(fā)商負責人說道。

　　如此一來，對于資金實力雄厚的中國開發(fā)企業(yè)來說，馬來西亞無疑成為“低投入、高產出”的市場，但海外市場的盈利卻在公司業(yè)績中的貢獻不大，為何還會有越來越多的企業(yè)謀求海外市場的擴充?對此，一位身處其中的中國房地產開發(fā)企業(yè)負責人說道，“這也是一種戰(zhàn)略考慮——反投資。”

　　該人士進一步解釋，目前在海外注冊的項目公司如果再回到國內投資，就可以以外商投資的身份享受一定的優(yōu)待。

　　對此，萊坊董事兼大中華區(qū)研究及咨詢部主管林浩文表示，受到國內限購政策的影響，中國人海外置業(yè)的需求越來越強烈，而對于品牌房企而言，也需要通過海外市場的營收來保持其業(yè)務的增長，“目前國內的品牌開發(fā)企業(yè)今年都將銷售目標調高了10%~15%，其中海外市場也將對其有一定的支撐，雖然全球布局不會占比太大。”

　　林浩文指出，金融危機“后遺癥”讓海外市場越來越歡迎中國資本的進入，“但中國房企去海外投資最主要的風險是對當?shù)厥袌龅牟皇煜?，所以才與當?shù)亻_發(fā)商合作來攤薄風險”。

　　林浩文同時指出，不少中國房企投資海外項目，主要目標客戶還是來自于國內，即去國外蓋房子賣給中國人。因此，中國買家這種購買需求到底能在全球房地產市場中釋放多久則很關鍵。